◎記者 張欣然

　　2025年開(kāi)年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升。

　　無(wú)論是一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)火爆，還是二級(jí)市場(chǎng)的持續(xù)上漲，都展現(xiàn)出這一資產(chǎn)類(lèi)別的強(qiáng)勁吸引力。在一級(jí)市場(chǎng)，新發(fā)REITs屢屢創(chuàng)下超高認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，投資者參與熱情高漲；在二級(jí)市場(chǎng)，REITs派息率顯著高于其他固收資產(chǎn)，推動(dòng)資金持續(xù)流入。

　　多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，2025年REITs市場(chǎng)增量政策值得期待，在政策支持下基本面有望見(jiàn)底修復(fù)，市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，活躍度與投資者參與度也將不斷提升，REITs正迎來(lái)關(guān)鍵的布局之年，有望在盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)中發(fā)揮更大作用。

　　一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)火爆

　　2025年開(kāi)年以來(lái)，REITs作為穩(wěn)健投資的優(yōu)選品種越來(lái)越受到各方投資者關(guān)注，新上市的REITs在一級(jí)市場(chǎng)受到熱捧，REITs打新已經(jīng)成為市場(chǎng)熱門(mén)。

　　1月23日，華夏金隅智造工場(chǎng)REIT發(fā)售結(jié)果揭曉。公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為88.12億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的288.787倍；1月10日，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT披露的公眾配售部分配售比例約為0.25%，公眾配售倍數(shù)達(dá)到407倍；1月9日，國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT發(fā)售結(jié)果公告顯示，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為122.02億份，按7.48元/份計(jì)算，募集規(guī)模約為912.68億元，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的813.44倍，創(chuàng)下公募REITs認(rèn)購(gòu)倍數(shù)歷史新高。

　　機(jī)構(gòu)與個(gè)人如何參與REITs認(rèn)購(gòu)？業(yè)內(nèi)人士介紹，REITs一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)售方式主要有三種，主要面對(duì)項(xiàng)目原始權(quán)益方、機(jī)構(gòu)投資者以及普通公眾投資者。

　　一是戰(zhàn)略配售，即由項(xiàng)目原始權(quán)益方或者關(guān)聯(lián)方等參與，比例合計(jì)不得低于本次基金份額發(fā)售總量的20%。

　　二是網(wǎng)下詢價(jià)并定價(jià)，即由基金管理人或者財(cái)務(wù)顧問(wèn)通過(guò)向網(wǎng)下投資者詢價(jià)的方式確定基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格。網(wǎng)下詢價(jià)結(jié)束以后，網(wǎng)下投資者按照詢價(jià)確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格參與基金份額認(rèn)購(gòu)。扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分以后，基金份額向網(wǎng)下投資者發(fā)售比例不能低于本次公開(kāi)發(fā)售數(shù)量的70%。

　　三是公眾投資者認(rèn)購(gòu)。普通投資者可參與剩余的REITs份額認(rèn)購(gòu)，可通過(guò)場(chǎng)外和場(chǎng)內(nèi)兩種方式認(rèn)購(gòu)。募集期內(nèi)，公眾投資者可以通過(guò)場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)或基金管理人及其委托的場(chǎng)外基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)基金份額。

　　事實(shí)上，打新REITs為散戶增添了豐厚的收益。1月24日，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT上市，首日大漲30%，全天封住漲停板，這也是今年以來(lái)首日上市即漲停的公募REITs。同日上市的中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT也表現(xiàn)良好，當(dāng)日錄得15.3%的漲幅。

　　一位資深市場(chǎng)人士提醒，在參與此類(lèi)打新時(shí)可以參考該REIT的網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)，倍數(shù)高則說(shuō)明機(jī)構(gòu)對(duì)于該項(xiàng)目較為認(rèn)可，但是在上市后則需要注意項(xiàng)目的資產(chǎn)質(zhì)量，可以通過(guò)定期報(bào)告來(lái)獲得相關(guān)數(shù)據(jù)用以判斷。

　　二級(jí)市場(chǎng)上漲情緒濃厚

　　除一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)火爆之外，在二級(jí)市場(chǎng)上，公募REITs也是開(kāi)年以來(lái)市場(chǎng)上表現(xiàn)最好的大類(lèi)資產(chǎn)之一。

　　上市REITs的跨年表現(xiàn)則是市場(chǎng)態(tài)度的佐證。2024年12月30日至2025年1月24日，中證REITs全收益指數(shù)漲幅5.34%。

　　究其原因，業(yè)內(nèi)人士分析，過(guò)去國(guó)內(nèi)REITs的派息率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的利差尚未達(dá)到理想水平，使得配置力量難以穩(wěn)定發(fā)揮作用，進(jìn)而導(dǎo)致REITs價(jià)格波動(dòng)的影響因素較為復(fù)雜。然而，這種情況正在隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而發(fā)生改變。

　　當(dāng)前，相對(duì)高收益的穩(wěn)健資產(chǎn)變得愈發(fā)稀缺。截至1月20日，公募REITs派息率（TTM）均值達(dá)到5.46%，顯著高于當(dāng)前主流固收資產(chǎn)的靜態(tài)收益率。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)REITs派息率與長(zhǎng)債利率的差值超過(guò)4%時(shí)，其投資吸引力會(huì)顯著提升。

　　“無(wú)論是從構(gòu)建多元化投資組合的角度，還是從擁抱現(xiàn)金流資產(chǎn)的趨勢(shì)來(lái)看，公募REITs較高分派率和強(qiáng)分紅屬性都使其成為一種值得投資者深入研究和積極探索的投資品種。”一位公募基金基金經(jīng)理說(shuō)。

　　REITs市場(chǎng)增量政策值得期待

　　作為一種承擔(dān)盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬社會(huì)資本投資渠道、促進(jìn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的重要資產(chǎn)，多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，2025年REITs市場(chǎng)增量政策仍值得期待，可繼續(xù)關(guān)注政策利好背景下的結(jié)構(gòu)性、階段性行情。

　　展望2025年，若政策持續(xù)支持，REITs基本面有望見(jiàn)底修復(fù)。平安證券固定收益首席分析師劉璐表示，進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行后，REITs的發(fā)行效率提升，供給放量的線索相對(duì)明確，預(yù)計(jì)2025年REITs供給規(guī)?？赡茉?10億元，供給壓力超過(guò)往年。當(dāng)前REITs的估值較低，REITs指數(shù)處在歷史18%分位數(shù)，與股、債相比也有一定估值優(yōu)勢(shì)。對(duì)于配置型資金而言，建議跟隨供給潮和指數(shù)調(diào)整加大配置布局。

　　中金基金認(rèn)為，伴隨政策的進(jìn)一步完善和市場(chǎng)的逐步成熟，2025年REITs市場(chǎng)規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大。常態(tài)化發(fā)行機(jī)制下，預(yù)計(jì)將有更多領(lǐng)域的“首單”項(xiàng)目納入公募REITs發(fā)行范圍，文旅基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域有望迎來(lái)新的突破。“隨著更多類(lèi)型資產(chǎn)的入市，REITs市場(chǎng)有望進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，盤(pán)活存量帶動(dòng)增量的能力更加顯著?！?/p>

　　招商基金也認(rèn)為，建議重點(diǎn)關(guān)注重大政策出臺(tái)節(jié)奏以及無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)整帶來(lái)的市場(chǎng)行情，把握隨之而來(lái)的階段性上漲機(jī)會(huì)，獲取貝塔收益。短期，政策或?qū)⒓性趦?yōu)化信披管理和建立健全多層次REITs市場(chǎng)等方面，包括Pre-REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等。“中長(zhǎng)期看，我們認(rèn)為監(jiān)管層或?qū)囊朐隽抠Y金、理順REITs管理人定位和推動(dòng)REITs專(zhuān)項(xiàng)立法等方面著手，推動(dòng)REITs市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展”。

　　2025年，REITs市場(chǎng)活躍度與投資者參與度也有望持續(xù)提升。

　　中金基金認(rèn)為，隨著投資者對(duì)REITs的產(chǎn)品特性、底層資產(chǎn)的研究不斷深入，投資者對(duì)于公募REITs的認(rèn)知和長(zhǎng)期投資價(jià)值日趨理性，同時(shí)隨著公募基金、社保基金、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金的逐步入市，市場(chǎng)參與度和活躍度有望邁上新臺(tái)階，也為REITs指數(shù)化基金產(chǎn)品的出臺(tái)創(chuàng)造了有利條件。