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　　來源：野馬財經

　　父子“退場”留下1234億負債！

　　地產圈這幾天真是“雷聲不斷”，“好榜樣”萬科還未從“總裁被帶走”的風波中坐穩，又一家千億房企自曝實控人“涉嫌違法犯罪”。

　　1月20日晚間，“閩系房企”正榮地產（6158.HK）的全資子公司正榮地產控股有限公司公告稱，“實控人歐宗榮因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強制措施。”

　　正榮地產在1月21日下午發公告回應稱，將適時公布針對歐宗榮所實施的措施及相關案件的進展資料。正榮地產還表示，歐宗榮過去和現在均非本集團董事或高級管理層，公司一切業務運作維持正常，上述事宜未對公司業務運作造成任何影響。

　　不過，正榮地產控股可謂“屋漏偏逢連夜雨”，就在歐宗榮出事后，1月21日，正榮地產控股旗下兩家子公司：“正榮御園（上海）置業發展有限公司”和“正榮榮域（天津）置業發展有限公司”被納入失信被執行人名單，其中后者欠付工程款約1790萬元，旗下曾開發天津津門正榮府等項目。

　　圖源：企業預警通

　　雖然近年來不少房企因為資金鏈緊張，導致公司法人或實控人被限高、成為被執行人，但被曝出“違法犯罪”“帶走調查”等重磅消息的仍是少數。

　　2022年以來，“野馬君”腦中印象比較深刻的也不超過10人，這里包括“恒大系”的許家印、劉永灼、柯鵬，大悅城的周政，綠地集團的胡欣，新城控股的倪連忠，建發的莊躍凱，華夏幸福基業的孟驚等人，正是“人越少、事越大”。

　　這些人當中稱得上“創始人”的，也就許家印和歐宗榮了。

　　值得注意的是，就在歐宗榮“出事”前3天，他的小兒子歐國偉辭任了正榮地產的非執行董事及審核委員會成員等職務。

　　歐宗榮、歐國偉父子倆前后腳“退場”不要緊，正榮地產卻還要面對上千億的總負債、近600億元等待償還的借款。正榮的董事長劉偉亮和總裁李洋能幫助公司平穩過渡嗎？

　　歐宗榮事發前的“正榮往事”

　　據《中國房地產報》報道，歐宗榮這次“出事”或與福州東二環泰禾廣場其中一宗地塊的出讓有關。

　　2014年福州“2014-02號”晉安區橫嶼7地塊掛牌出讓，正榮、泰禾、國美商業地產、中輝閩商等4家房企競拍，最終由正榮以總價24.2億元、溢價52%拿下，該地塊與福州東二環泰禾廣場相連。后來，正榮把這宗地塊交給泰禾開發。

　　《中國房地產報》還在報道中指出，在對某官員案件的梳理中查到了上述相關事件，歐宗榮涉嫌“非國家公務人員受賄”。

　　圖源：罐頭圖庫

　　不過，泰禾集團、正榮地產均未對上述報道中的內容給予回應。公開報道顯示，2024年福建有多位高官“落馬”，其中有兩位官至省級干部。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱，因為前幾天萬科的事情，正榮創始人歐宗榮這次“事發”更容易引發行業內外關注，從企業角度看，歐宗榮“涉嫌違法犯罪”與企業經營合規性或有關聯。

　　歐宗榮作為正榮地產的創始人，行事頗為低調，在大眾視野中，歐宗榮僅有的幾次高調亮相，一次是2018年7月，歐宗榮在正榮集團上海總部敲響上市鑼聲，喜悅之情溢于言表；另外是在2021年兩會期間，時任全國政協委員、正榮集團董事長的歐宗榮提交了《關于推動社區養老服務高質量發展的提案》，對社區養老服務提出了相應建議。

　　而歐宗榮的小兒子歐國偉的亮相則更多一些，曾一度被認為是歐宗榮重點培養的接班人。

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　　罐頭圖庫

　　公開信息顯示，歐國偉畢業于上海交通大學，主修國際經濟與貿易專業。2010年左右就開始在正榮集團旗下公司熟悉業務，他在2017年9月20日被任命為正榮地產集團有限公司的非執行董事，正式進入集團高層，并負責正榮非常重要的投資和資本等板塊。

　　當年歐宗榮退居二線后，他的“重臣”黃仙枝成為在臺前支持歐國偉的關鍵人物，經常帶著歐國偉出席正榮地產的對外場合。

　　2023年，黃仙枝卸下正榮地產的董事會主席、執行董事、提名委員會主席、薪酬委員會成員等職務。“老臣告退”，年輕一代本應激流勇進，肩挑重擔，但歐國偉卻在2025年1月宣布辭任正榮地產的非執行董事及審核委員會成員等職務。

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　　除了“二代”從前臺退場，2024年正榮地產的人事也還有調整。2024年12月9日，正榮地產獨立非執行董事及審核委員會主席也發生變更，陸海林博士辭任上述職務，由楊詠儀女士接任，自2024年12月31日起生效，楊詠儀的獨立非執行董事職務的年薪為15萬元。

　　正榮“80后”接盤600億負債

　　歐宗榮“事發”后，正榮地產相關人士對外部媒體表示，正榮地產在股東支持下，長期以來實行職業經理人管理制度，內部管控比較成熟和完善，因此，這次變動不會對公司日常經營管理造成影響。

　　“野馬財經”梳理發現，歐宗榮、歐國偉兩父子從“臺前”相繼退場后，留給這些職業經理人的除了155個土儲項目，還有近600億元的借款待還。

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　　正榮地產的債務危機從2022年開始浮出水面。當年2月11日，有市場傳聞正榮地產或將無法償還相關到期債務，當時的正榮地產還發布公告稱，相關報道不實。

　　但到了2月18日，正榮地產公告顯示，公司可用于清償債務的內部資金日益有限，預計現有的內部資源可能不足以解決于2022年3月即將到期的債務（包括于2022年3月5日全部贖回證券）。這篇公告拉開了正榮地產債務“爆雷”的序幕。

　　目前，正榮地產的最新債務信息還是截至2024年6月30日的財報。其財報顯示，正榮地產有290.63億元銀行及其他借款尚未償還，還有公司債券約50.95億元、優先票據約243.99億元。

　　以上合計，正榮地產的債務約585.57億元。此外，正榮地產還有賬面值約14億元的優先永續資本證券。上述債務中，正榮地產需一年內到期償還的高達536.27億元。

　　圖源：公司財報

　　相比之下，正榮地產的賬面資金就顯得太“單薄”了。

　　截至2024年6月30日，正榮地產現金及銀行結余僅約38.7億元，除去已抵押存款9130萬元及受限制現金約25.43億元后，其現金及現金等價物僅約12.36億元。

　　此外，截至2024年6月30日，正榮地產共有15只優先票據未能支付到期本金或利息，其中已經公開的未支付本金合計約人民幣16億元、美元23.43億元，相應未支付的利息未公開。

　　而現在正榮地產“臺前”的兩大“帶頭人”，一個是董事長劉偉亮，一個是總裁李洋。值得注意的是，劉偉亮和李洋都曾是黃仙枝的“手下”。

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　　劉偉亮是2023年從黃仙枝手中接過正榮地產的董事長席位，已經在房地產行業從業超16年。公開信息顯示，劉偉亮2016年6月加入正榮地產，先后在正榮的長沙、宜春等地方公司或項目歷練，隨后升任后正榮地產控股戰略投資中心總經理、正榮地產控股副總裁、正榮地產控股董事等職務。

　　自2018年11月至今，劉偉亮還在正榮集團擔任過戰略運營中心副總經理、人力部總經理、總裁助理、常務副總裁及總裁等要職；2022年11月，他還獲任為正榮服務（6958.HK）的非執行董事。

　　而李洋2022年9月13日接任行政總裁，主要負責正榮地產日常營運的全面管理。李洋在2018年4月加入正榮地產，曾在正榮的合肥、鄭州區域擔任要職。自2019年7月起，李洋先后分管設計、運營、投資、營銷、人力行政、法務及審計等多個職能部門。

　　目前，正榮地產的董事會成員共有6名，劉偉亮、李洋為執行董事，歐國偉卸任非執行董事后，謝駿接任該職務，此外還有3名獨董；管理層中，李洋與公司聯席公司秘書、財務總監陳競德為主要成員。

　　這些人中，劉偉亮、李洋、陳競德都是“八零”后，也是正榮新一代核心管理層的代表，現在對他們的最大考驗是能否為正榮地產談妥化債方案。

　　昔日“莆田首富”能否“歸來”？

　　據《國際金融報》等媒體報道，歐宗榮2024年7月就已經失聯。但這一消息并未得到正榮方面的確認。其實，歐宗榮一向行事低調，這倒是與他創建的正榮集團激進的“閩系風格”截然不同。

　　1964年1月，歐宗榮出生于福建省莆田市。公開報道顯示，歐宗榮曾經回憶稱，自己的原生家庭非常貧窮，“沒有房子就住在祠堂里”。歐宗榮在家里排行老二，老大是歐宗金，老三是歐宗洪，三兄弟早年間以工程起家，后來建立了正榮、融信兩大房企，還衍生了正榮服務等上市公司。

　　歐宗榮是在1998年創辦正榮集團，作為“閩系黑馬”的代表企業之一，正榮地產只用了5年就把銷售額從百億干到了千億，于2018年躋身千億房企俱樂部；也是在2018年，正榮地產成功赴港上市。

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　　2019年，歐宗榮家族以340億元財富位列《2019斯維登集團·胡潤房地產企業家榜》第12位。

　　據正榮地產官方介紹，公司曾位居中國房企綜合實力前20強，此前投資布局長三角、環渤海、中部、西部、海西和珠三角等6大區域經濟圈，在上海、南京、福州、杭州、天津、武漢、成都、廣州等36大城市建設規劃精品項目超200個，總開發面積3000多萬方。

　　但也是從2019年，正榮地產開始降速，在政策和疫情的影響下，之前高速發展的“后遺癥”開始顯現。

　　2022年的正榮地產更是四處“漏風”，不僅嘗到了上市以來的首次虧損，還出現債務“爆雷”。

　　債務爆雷后的首份財報顯示，截至2022年6月30日，正榮地產負債總額1871.67億元，借款總額約為640.7億元，其中1年內到期需償還的債務總額約326.17億元；擁有現金及銀行結余約142.29億元，其中受限現金約105.05億元，已抵押存款約5.88億元，現金及現金等價物僅約31.37億元。

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　　兩年后，正榮地產的總負債雖然有所縮減，但仍高達1234億元，借款總額仍接近600億元。此外，正如上文所提，其未抵押、未受限的現金及現金等價物僅約12.36億元。可見，其現金流比2年前更為緊張。

　　值得關注的是，正榮地產2022年債務“爆雷”至今，其境外債務仍未就債務重組達成一致。

　　早在2022年12月中旬，正榮地產就披露境外整體債務管理方案。但近日正榮地產表示，截至2024年底，之前的債務重組協議已經失效，會繼續和債權人討論，實現境外債務整體重組方案。

　　正榮地產2021年銷售額曾高達1456億元，但到了2024年，其連同合營公司及聯營公司累計合約銷售金額僅約67.29億元；此外，其2022年至2023年合計虧損約213.48億元，2024年上半年，繼續虧損23.43億元。

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　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，創始人被采取強制措施，對企業信心也會造成一定波動，尤其是在正榮面對債務重組、又需完成“保交樓”等任務的關鍵時期，企業和項目層面是很怕波動的，這對整個企業的項目銷售也極為不利。

　　2020年，歐宗榮家族以360億元人民幣財富位列《2020衡昌燒坊·胡潤百富榜》第130位，一度成為“莆田首富”。如今，隨著公司業績下滑，利潤虧損，歐宗榮自己也涉嫌違法犯罪，這位“莆田前首富”、千億房企大佬，還能回到公眾視野嗎？