炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

　　延期近1年，碧桂園（02007.HK）2023年年報終于發布。

　　2025年1月14日晚間，碧桂園公布2023全年及2024上半年財務報告，公司2023年實現總收入約4010億元（人民幣，下同），稅前虧損約1673億元；2024上半年實現總收入約1021億元，稅前虧損約108億元。截至2024年6月30日，碧桂園凈資產仍保持為正，約為741億元。碧桂園股票也將于近日恢復交易。

　　2023年計提逾千億減值

　　2023年，導致碧桂園巨額虧損的最主要原因來自于當年計提的大額的存貨減值準備。

　　財報顯示，2021年以來，房地產市場逐步進入下行周期，銷售量價持續下滑，相關資產價值嚴重縮水。為客觀反映市場變動對公司資產價值的影響，公司對在建物業及持作銷售的已落成物業進行計提減值約為823.54億元。

　　另外，受宏觀經濟環境、行業環境及對手方負面財務狀況等多重不利因素疊加影響，部分應收款項存在無法回收的風險，公司計提金融資產及財務擔保減值損失凈額約372.43億元；上述兩項合計占稅前虧損總額的71.5%。

　　除此之外，2023年受市場下行影響，碧桂園部分項目經營毛利出現了較大幅度的下降；房地產下行周期亦導致行業信用大幅收緊，企業信用融資規模被動大幅壓降。為了回收現金保障交房任務，以及保證2023年8月之前到期信用債券的兌付，碧桂園對部分項目和沉淀資產做了較大的折價處置安排。據統計，2023年公司共交付超60萬套房屋。2023年1—8月，集團償還境內外公開市場債本金約185.4億元。

　　2023年度，碧桂園連同其合營企業及聯營公司共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約1743億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積約2170萬平方米。

　　據接近碧桂園的人士向證券時報記者表示，碧桂園2023年財報計提相當大額的存貨減值準備，是基于會計的謹慎性原則所作的一種穩健處理，有助于企業準確反映存貨的真實市場價值，能為投資者提供更可靠的財務信息，反映存貨價值的真實情況。房地產行業受市場價格波動影響，資產價格不斷縮水，計提大額的存貨減值理所應當，也反映了公司一貫穩健的財務管理思路。

　　另外，碧桂園2024年半年報存貨減值計提已大幅減少為27億元。上述人士判斷，碧桂園已將存貨減值大部分出清，除非未來市場價格還有大幅下跌。同時，由于存貨的公允價值伴隨市場情況動態波動，隨著外部環境的逐步回暖，該部分減值未來可能轉回?！伴L期來看，碧桂園當下的資債壓力有望逐步減緩，輕裝上陣?！?/p>

　　2024年上半年虧損收窄

　　與2023年的巨額虧損相比，碧桂園2024年上半年實現較大減虧。

　　財報顯示，鑒于2023年已較充分的計提存貨減值準備，致使碧桂園2024年上半年需計提的存貨減值大幅減少，致使本期結算毛利同比有所回升。截至2024年6月30日，碧桂園連同其合營企業及聯營公司共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約260億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積約265萬平方米。

　　另外，為確保有限資源優先保交房，碧桂園通過歸零預算全面控制非剛性費用支出，成果顯著。2024年上半年，公司銷管費用同比大幅下降51%；其中行政費用同比降低25%，銷售費用同比下降63%。

　　據悉，碧桂園已大幅壓降非核心非必要的經營支出，精簡組織架構，高管帶頭降薪，并取消多項福利待遇。全集團行政費用開銷均按歸零原則，非必要不支出，剛性支出通過整合集約等方式盡量縮減。

　　“相比較2023年市場的急速下行，2024年的市場更多呈現出一種‘跌無可跌’的狀態，公司的大部分風險都在2023年完成了‘出清’，預計公司2024年全年的虧損也會大幅收窄。另外截至2024年6月30日，碧桂園凈資產仍有741億元，好于市場預期，傳遞出關于公司財務狀況的積極信號?！鄙鲜鼋咏坦饒@的人士表示。

　　不過，鑒于當前仍處于保交房和修復資產負債表的過渡階段，碧桂園對于恢復盈利的時間暫無法預估。公司將基于現有資源，爭取早日完成保交房任務，盡快恢復項目正常經營，同時積極主動與各利益相關方溝通制定新的債務管理計劃，更好地匹配當前的市場周期以及公司資金情況，逐步實現長期及可持續的資本結構，探索房地產發展新模式，逐步扭虧為盈。

　　債務重組取得階段性進展

　　就在本次財報公布前，碧桂園已于1月9日披露了債務重組的階段性進展情況。

　　據公告，碧桂園已與由七家知名銀行組成的協調委員會達成共識，此提案構成進一步談判和具體文件的框架，標志著碧桂園在落實重組方面的重要里程碑。該重組提案倘若落實，將使碧桂園實現大幅去杠桿化，目標是減少債務最多116億美元，還包括將到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本，目標是將加權平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

　　該協調委員會由共同持有或控制碧桂園三筆銀團貸款（未償還本金總額為36億美元）未償還本金額約48%的貸款人組成。協調委員會支持碧桂園持續努力落實重組，并愿意與公司合作，確保公司繼續業務，將干擾降到最低。碧桂園認為，該重組提案為公司其他境外債務重組提供了框架。

　　此外，碧桂園及顧問一直積極與其他境外債權人及其各自的顧問就重組提案進行建設性對話。包括與合共持有或控制本集團發行的美元優先票據及港元可換股票據（未償還本金總額為103億美元）未償還本金額約30%的若干持有人合作。

　　作為碧桂園控股股東的楊惠妍家族，也正在考慮將碧桂園未償還本金總額11億美元的現有股東貸款轉換為公司或附屬公司股份，具體條款有待協定。自碧桂園成立至今，楊惠妍家族已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等多種方式累計支持集團總額約416億港元，且未減持股票。在416億港元的流動性支持外，楊惠妍家族還以自持的其他資產，為碧桂園在銀行間市場交易商協會發行的15億中期票據提供了擔保。

　　碧桂園表示，通過債務重組，公司將擁有更具可持續性的資本結構，能夠專注于交付住房、繼續業務運營、保持資產價值及落實公司認為最有潛力為所有利益相關者提供價值最大化的業務及資產出售策略。

　　華泰證券研究認為，出險房企債務壓力減輕，一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面則有助于出險房企有更多資源用于保交樓，降低近年行業層面的“期房”信任問題，改善新房銷售預期。

　　在手家底：逾3000個開發項目可供出售

　　碧桂園未來的業務發展同樣也是市場關心的話題。

　　據公告，在土地儲備及項目方面，截至2023年12月31日，碧桂園合計控制超過3000個開發項目，可售合同總面積介乎9000萬平方米至9200萬平方米。項目包括馬來西亞、泰國、澳洲、印尼、美國、印度、中國香港、英國及紐西蘭9個國際市場的29個開發項目，及位于中國內地的超過2900個境內開發項目。此外，公司亦有約130萬至140萬個車位可供出售。

　　在境內現金流方面，于2024年至2039年的預測期內，碧桂園可用于境外分配的預計凈現金盈余估計介于200億元至250億元（人民幣）。該預測基于2024年至2039年公司超過2900個境內開發項目的累計應占杠桿自由現金流量總額，以及出售非核心資產（包括若干城市更新項目、商業物業、金融投資及其他境內少數權益金融投資）的所得款項，經扣除同期的境內經營費用及集團層面的境內債務后由公司預測得出。

　　境外現金流方面，碧桂園的境外資產包括由境外附屬公司持有的29個國際開發項目及若干少數權益金融投資，包括珠海萬達商業管理集團有限公司的股權及由全資附屬公司CGVC Company Limited實益持有的11項少數權益股權投資。

　　截至2024年8月，碧桂園估計在2024年至2040年期間，29個國際開發項目產生的累計應占杠桿自由現金流量總額預計介于26億美元至30億美元。該估計已計入現有項目層面現金、土地成本、建筑成本、市場推廣及經營費用、償債、稅項及境外集團層面經營費用。

　　碧桂園還表示，公司正在出售境外少數權益金融投資，并已就此取得重大進展。截至1月9日，約1.4億美元的出售收益已存入（或計劃存入）用于重組提案的指定賬戶。在2025年1月至2033年的預測期間內，公司預期透過出售該等少數權益金融投資籌集約6億美元至8億美元的凈出售收益。公司致力在重組提案完成后，使用該等出售收益為重組提案提供資金及支持新債務工具下的償債責任。

　　事實上，自2022年以來，碧桂園已累計處置難銷類資產及盤活沉淀資金回籠超600億元。例如，2023年8月，碧桂園出售了其所持廣州亞運城聯營項目公司26.67%股權，回籠資金12.92億元；2024年12月，碧桂園轉讓持有的長鑫科技1.56%股權，總代價20億元，擬將出售事項所得款項用作一般營運資金，目前打算主要用于保交樓等項目建設開支。

　　對于碧桂園未來的發展計劃，楊惠妍在主席報告中表示，目前公司正以地產開發業務為核心，努力探索建筑科技和代管代建兩項新業務。目前，兩項新業務已實現獨立市場化運作，在各自領域適應當下市場變化不斷進行自我完善提高，并有望在未來與開發業務形成合力。