“因物業服務人履約不到位、侵占業主利益，業主大會按照法定程序解聘物業服務人的，物業服務人應當在限定期限內退出小區，不得以債權債務糾紛未解決為由拒絕退出。”

　　近日，山西太原市房管局發布一則公告，規范了住宅小區物業服務項目的退出辦法。當地媒體認為，這是太原市在給物業“定規矩”，業主可以請走不給力的物業公司。

　　公告明確，太原市住宅小區的原物業服務人退出后，經業主共同決定可以進行業主自治，也可以采用協議或招投標方式選聘新的物業服務人。

　　1月8日，太原市房管局物業管理科一位人士向《每日經濟新聞》記者介紹，新辦法從2024年12月30日實施，試行兩年。

　　昆明市物業管理行業協會秘書長唐曉林接受每經記者采訪時指出，此文件是一個地方主管部門的規范性文件，對企業行為管理也具有約束效力。如果合同到期，有業主大會合法的不續聘決議及業主大會對合同期限內的合法解聘決議，企業應依法移交并依法退出小區的管理。這個要求是合法且合理的。

　　不滿意物業服務？換！

　　據太原市房管局出臺的《太原市住宅小區物業服務項目退出辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），業主或業委會與新的物業服務人簽訂的物業服務合同生效的、物業服務期限屆滿后雙方均表示不再續約的、一方提前六十天通知決定解除物業服務合同的等，物業服務人應該在限定期限內退出小區。

　　原物業服務人在作出解約決定或接到解聘通知后，應當按照下列程序做好銜接工作，包括將相關財物資料交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者指定的人，與新的物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

　　業主及業主大會在作出解聘決定或接到解約通知后，應當督促業主按時交納物業費至雙方約定的退出時間，原物業服務人不得以任何理由拒絕辦理交接和履行退出義務。

　　太原市房產管理局負責全市物業服務人退出住宅小區物業服務項目管理的政策制定、業務指導和監督工作。

　　《辦法》明確，此舉是為了規范本市物業服務市場秩序，維護業主與物業服務人的合法權益，做好住宅小區物業服務有序承接、退出，“業主大會應從保持項目管理的穩定性和長遠利益出發，慎用辭退權，保證廣大業主的正常生活秩序”。

　　對于太原市出臺物業服務項目退出辦法，華東一家規模物業企業內部人士認為，一直以來，住宅小區可以通過召開業務會選聘物業公司，市場選擇權已逐漸交換給消費者本身。

　　“物業行業相關管理政策會越來越規范完善，各地也在試水如何能夠更好地規范市場參與主體，提供質價相符的服務。”該物企內部人士表示，物業管理行業未來的標準會越來越清晰和市場化，而市場化的結果必然會形成優勝劣汰局面。

　　唐曉林表示，其他一些省市不一定有專門的發文，但他們在一些地方性法規對依法退出也有一些明確規定，目的都是平穩退出和交接。物業公司依法退出交接，其實在2009年?《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中已有明確規定，不是一個新的東西。

　　“太原出臺這個文件，有利于物業管理進入退出正常秩序的建立，有利于減少進入退出的矛盾糾紛，有利于物業管理工作的正常開展，是一件好事，應予支持！”唐曉林認為。

　　物業主動撤場也有規范

　　中物智庫高級研究員宋子謙在接受每經記者采訪時表示，物業服務相關的投訴，一直是各地政府最為頭疼的問題，因此近些年各地在密集出臺相關政策，對物業行業進行整治。太原市對物業服務項目退出辦法進行規范之前的幾個月，石家莊、泉州等地，也曾出臺類似管理辦法的征求意見稿。

　　“物業管理權大換手時代實際已經來到，而在物業管理權換手過程中的各類流程和矛盾，亟待相關政策進行規范，進而保障各方權益。”宋子謙認為。

　　每經記者在采訪中注意到，在太原市物業服務項目的退出方面，除了住宅小區解聘物業公司，也有物業公司因為收費難而主動撤場的情況。

　　太原市杏花嶺區敦化坊北小區內部張貼的一則《物業撤場公告》顯示，山西建投城市運營集團有限公司自2020年12月接管小區，因物業人力、物力成本增加，業主長期拖欠物業費，物業費催繳困難，導致公司虧損嚴重，以致難以為繼。鑒于項目實際經營困難現狀，公司決定于2025年1月1日起正式退出小區物業管理服務工作。《物業撤場公告》落款為2024年12月25日。

　　根據“是否繼續享受物業服務并繳納應繳物業費”的民調查結果，敦化坊北小區超過三分之二業主簽字表決，且大多數主表示不愿意繳納應繳物業費，也不再需要物業服務。

　　每經記者聯系上該公司旗下的山西建誠物業管理有限公司，一位工作人員表示，敦化坊北小區的物業項目公司的確由于出現虧損而撤場。

　　對此，《辦法》也明確，物業服務人、業主及業主大會作出解約（解聘）決定后，應當將擬解除合同原因、退出時間、同意承擔的違約責任以書面形式通知對方，并在小區顯著位置進行公示，公示時間應不少于七個工作日。

　　接到書面通知后，雙方應當在三十日內就物業服務人退出項目管理的時間、交接等事宜進行協商，形成交接方案。

　　記者|劉頌輝